# Hvad siger salgsvurderingen

> Din bolig har mindst fire værdier lige nu. Den offentlige vurdering, mæglerens salgsvurdering, bankens belåningsværdi og det tal, en onlineberegner spytter ud. De hedder næsten det samme. De måler noget vidt forskelligt. Forvirringen er ikke…

## Metadata

- URL: https://www.bibliotekernesnetmusik.dk/hvad-siger-salgsvurderingen/
- Markdown URL: https://www.bibliotekernesnetmusik.dk/hvad-siger-salgsvurderingen.md
- Published: 2026-09-24T09:24:46+00:00
- Modified: 2026-09-22T19:41:04+00:00

## Content

Din bolig har mindst fire værdier lige nu. Den offentlige vurdering, mæglerens salgsvurdering, bankens belåningsværdi og det tal, en onlineberegner spytter ud. De hedder næsten det samme. De måler noget vidt forskelligt.

Forvirringen er ikke uskyldig. Den koster penge, når du sætter prisen på din bolig, og den koster tid, når boligen ligger for længe.

## De fire vurderinger, der ikke måler det samme

### Den offentlige vurdering er et skattegrundlag

Vurderingsstyrelsens tal har ét formål: at beregne ejendomsværdiskat og grundskyld. Det sker uden fysisk besigtigelse, ud fra en statistisk model.

Og her bliver det interessant. Vurderingsstyrelsen offentliggjorde i juni 2024 sin egen analyse af træfsikkerheden, målt som andelen af vurderinger, der ligger inden for plus/minus 20 procent af den faktiske handelsværdi. Resultatet: godt 80 procent ramte inden for det spænd, mod omkring 64 procent i det gamle system. BDO gennemgik samme analyse og vendte tallet om: knap hver femte vurdering rammer mere end 20 procent ved siden af. Analysen bygger på 64.730 handlede ejendomme.

Læg dertil, at regeringen, Venstre, Liberal Alliance og Konservative den 14. juni 2026 aftalte, at vurderingerne for 2026 og 2027 ikke laves som nye vurderinger, men som prisfremskrivninger af 2022- og 2023-vurderingerne. Du kan ikke klage over selve indekseringen.

Før skatten beregnes, trækkes desuden 20 procent fra. Et eksempel fra Vurderingsportalen: en ejendomsværdi på 2.000.000 kroner giver et beskatningsgrundlag på 1.600.000 kroner, og med den lave sats på 5,1 promille bliver ejendomsværdiskatten 8.160 kroner.

Kort sagt: den offentlige vurdering er bygget til at være retfærdig på tværs af 1,8 millioner boliger, ikke til at ramme præcis din.

### Mæglerens salgsvurdering er et markedsskøn

Lov om formidling af fast ejendom siger i § 27, at mægleren skal angive den kontantpris, ejendommen skønnes at kunne sælges til inden for en bestemt periode. Læg mærke til den sidste del. En salgsvurdering uden en tidshorisont er et ufuldstændigt tal.

En [salgsvurdering](https://www.realmaeglerne.dk/bestil-salgsvurdering) hos RealMæglerne er gratis og uforpligtende og tager typisk en til to timer på adressen, afhængigt af boligens størrelse. Du får en første prisindikation samme dag eller en færdig vurdering inden for få dage, og kæden lægger to ting oveni, som mange overser: et overblik over salgsomkostningerne og en beregning af, hvad der reelt står tilbage til dig.

RealMæglerne har været på det danske marked siden 1988 som en landsdækkende kæde af selvstændige mæglere, og det lokale kendskab er ikke en floskel her. Det er dét, der afgør, om vurderingen bygger på fem sammenlignelige handler i samme vej eller på et gennemsnit for hele kommunen. Vil du se, hvad der indgår i en [vurdering af bolig – læs mere her](https://www.realmaeglerne.dk/vurdering-af-hus), er metoden beskrevet trin for trin. Og skal du bruge et overblik over, hvem der sælger boliger netop dér, hvor du bor, finder du en lokal [ejendomsmægler](https://www.realmaeglerne.dk/) i kædens butiksoversigt.

### Bankens vurdering og onlineberegneren

Bankens eller realkreditinstituttets vurdering fastsætter en belåningsværdi og er bevidst konservativ. Den skal holde, hvis boligen skal sælges på et dårligt tidspunkt.

Onlineberegnere bygger på BBR-data og historiske handler. Boliga skriver det selv på sin beregnerside: vil du have et mere præcist tal, der også tager højde for boligens stand, renoveringer og særlige kvaliteter, skal du have en mæglervurdering. En algoritme har aldrig stået i dit badeværelse.

## Hvad en forkert pris koster i kroner

### Trappen fra 0,3 til 10 procent

Boligsiden har analyseret sammenhængen mellem salgstid og nedslag for villaer og rækkehuse. Den ser sådan ud:

| Salgstid | Typisk nedslag fra udbudsprisen |
| --- | --- |
| 0-10 dage | 0,2 til 0,5 procent |
| 10-30 dage | 1,0 til 1,7 procent |
| 30-90 dage | 3,0 til 3,9 procent |
| 90-180 dage | 5,6 til 6,1 procent |
| 180-365 dage | 7,4 til 8,1 procent |
| Over 365 dage | 8,8 til 10,6 procent |

På et hus til 3,5 millioner kroner er forskellen mellem at ramme prisen og at ligge et år på markedet omkring 350.000 kroner. **Den dyreste salgsvurdering er den, der er sat for højt.**

Det er heller ikke usædvanligt at ende under udbudsprisen. Boligsiden opgjorde for april 2024, at 73,7 procent af villaer og rækkehuse blev solgt under udbudsprisen, 20,7 procent til udbudsprisen og 5,6 procent over. I juli 2024 havde 36,3 procent af de udbudte villaer og rækkehuse fået en prisnedsættelse undervejs.

### Energimærket vejer forskelligt alt efter geografi

Her er et tal, der næsten aldrig optræder på mæglerkædernes vurderingssider. Nordea Kredit opgjorde ud fra Boligsidens data, at et standardhus på 140 kvadratmeter med energimærke A eller B i gennemsnit blev handlet til 3.291.000 kroner, mens tilsvarende huse med F eller G lå på 1.669.000 kroner.

Men gennemsnittet skjuler noget vigtigt. I Nordsjælland var forskellen mellem de to grupper omkring 27 procent. I Vestjylland var huse med de bedste mærker næsten tre gange så dyre som husene med de dårligste.

Det betyder i praksis, at energimærket fylder mere i en vurdering i Ringkøbing end i Rungsted. Ved du, hvilket mærke din bolig har, og hvornår det udløber?

## Markedet i efteråret 2026 kører i to spor

### Huse: kort liggetid og små nedslag

Boligsidens tal for juli 2026 viser en gennemsnitlig salgstid for et hus på 125 dage på landsplan, med stor spredning: 71 dage i Storkøbenhavn, 124 i Østjylland, 168 i Nordjylland og 171 i Vestjylland.

Nedslagene på huse lå i april 2026 på 520 kroner per kvadratmeter, det laveste niveau i fire år, svarende til omkring 78.000 kroner på et hus på 150 kvadratmeter. Udbuddet af villaer og rækkehuse var i begyndelsen af september 2026 på 29.619 boliger, godt 14 procent færre end året før. Kvadratmeterprisen for villaer og rækkehuse lå i august 2026 på 20.210 kroner, en fremgang på 9,4 procent på et år.

### Lejligheder i hovedstaden trækker den anden vej

Samme måned så billedet helt anderledes ud for ejerlejligheder i København. Udbuddet var oppe med 68,5 procent på et år, salget faldt 36 procent i august sammenlignet med året før, og nedslaget i Region Hovedstaden var steget fra 571 kroner per kvadratmeter i februar til 1.194 kroner i august.

To markeder, ét land. En salgsvurdering fra foråret er derfor stadig brugbar på et hus i Sydjylland og allerede forældet på en lejlighed på Amager. Det er præcis derfor, RealMæglerne arbejder med lokale mæglere frem for ét landsdækkende prisindeks. En vurdering skal hvile på handler i din vej, ikke på et gennemsnit for Danmark.

### Hvad du skriver under på

En salgsvurdering forpligter ikke til noget. Det gør formidlingsaftalen.

Ejendomsformidlingsloven kræver i § 29, at aftalen er skriftlig og underskrevet. § 31 begrænser aftaleperioden ved resultatafhængigt vederlag til højst seks måneder ad gangen, med forlængelser på op til tre måneder. Og § 33 er værd at læse langsomt: ved opsigelse har mægleren kun krav på vederlag, hvis det er aftalt.

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen giver på forbrug.dk ét råd, der er lige så gammelt som det er godt: tag aftalen med hjem og læs den igennem, inden du skriver under. Vær særligt opmærksom på afsnittene om andre vilkår og individuelle vilkår. Og husk, at “solgt eller gratis” ikke dækker tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærkning. Dem betaler du under alle omstændigheder.

Det er derfor, en vurdering fra en kæde som RealMæglerne bør indeholde både prisen og provenuet. Prisen er det, køberen betaler. Provenuet er det, du får.